การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินคืออะไร?

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน คือ กระบวนการประเมินมูลค่าของบ้านและที่ดินโดยผู้เชี่ยวชาญ เพื่อกำหนดราคาตลาดที่เหมาะสม ส่งผลโดยตรงต่อวงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติ โดยทั่วไป ธนาคารจะคิดค่าใช้จ่ายในการประเมินตามขนาดของทรัพย์สิน ซึ่งอาจอยู่ระหว่าง 3,000 – 10,000 บาท ทั้งนี้ การประเมินที่แม่นยำจะช่วยให้ทั้งผู้กู้และธนาคารมีความมั่นใจในมูลค่าของหลักประกัน

เพื่อให้การประเมินบ้านผ่านแบงก์ (ธนาคาร) และได้วงเงินสินเชื่อตามที่ต้องการนั้น จำเป็นต้องเข้าใจหลักเกณฑ์ที่ธนาคารใช้ในการพิจารณา และเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่เจ้าหน้าที่ประเมินจะเข้ามาตรวจสอบ และการเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้เจ้าหน้าที่ประเมินเห็นมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินได้ชัดเจนขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับราคาประเมินที่เหมาะสมและผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้ประเมินราคาบ้าน

ธนาคารจะพิจารณาจากปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน โดยอาจใช้ราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินเพื่ออนุมัติสินเชื่อ

• ทำเลที่ตั้ง: ปัจจัยที่สำคัญที่สุด ทำเลที่ดี เดินทางสะดวก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น โรงเรียน, ห้างสรรพสินค้า, ขนส่งสาธารณะ) จะมีราคาประเมินสูง
• สภาพบ้านและอายุการใช้งาน: สภาพภายนอกและภายในที่สมบูรณ์ สะอาด และได้รับการดูแลดี จะได้คะแนนประเมินที่ดีกว่าบ้านที่ทรุดโทรม
• ขนาดพื้นที่ใช้สอยและส่วนต่อเติม: พื้นที่ใช้สอยที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ รวมถึงส่วนต่อเติมที่ถูกต้องตามกฎหมายและมีคุณภาพ จะเพิ่มมูลค่าให้บ้าน
• ราคาตลาดเปรียบเทียบ: ผู้ประเมินจะเปรียบเทียบราคาซื้อขายของบ้านที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียงในช่วงเวลาที่ผ่านมา
• โครงการที่น่าเชื่อถือ: บ้านในโครงการที่มีชื่อเสียงหรือมีนิติบุคคลดูแลดี มักจะมีราคากลางที่ชัดเจนและมีแนวโน้มรักษามูลค่าได้ดีกว่า

เทคนิคการเตรียมบ้านให้พร้อมสำหรับการประเมิน

การเตรียมบ้านให้พร้อมเป็นเทคนิคสำคัญที่ช่วยให้ผลการประเมินออกมาดี:

1. ทำความสะอาดและจัดระเบียบ: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าบ้านมีความสะอาดเรียบร้อยทั้งภายในและภายนอก ตัดหญ้า ทำความสะอาดโรงรถ และกำจัดขยะที่ไม่จำเป็นออกไป เพื่อให้บ้านดูน่าอยู่และได้รับการดูแลอย่างดี
2. ซ่อมแซมจุดชำรุดเล็กน้อย: ซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุดเล็กๆ น้อยๆ เช่น ก๊อกน้ำรั่ว ไฟฟ้าเสีย ประตูหรือหน้าต่างที่ปิดไม่สนิท ซึ่งแสดงถึงการดูแลเอาใจใส่ในทรัพย์สิน
3. เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน: เตรียมเอกสารสำคัญที่เกี่ยวข้องกับบ้านให้พร้อม เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย (ถ้ามี) ใบอนุญาตปลูกสร้าง หรือใบอนุญาตต่อเติม (ถ้ามีส่วนต่อเติม) เพื่อมอบให้เจ้าหน้าที่ประเมินในวันเข้าตรวจสอบ
4. ให้ข้อมูลส่วนต่อเติม (ที่ถูกต้องตามกฎหมาย): หากมีการต่อเติมที่ทำให้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้นและมีการขออนุญาตอย่างถูกต้อง ควรแจ้งและแสดงหลักฐานแก่เจ้าหน้าที่ประเมิน เพื่อนำไปคำนวณในมูลค่าประเมินด้วย
5. อยู่ร่วมในวันประเมิน: หากเป็นไปได้ ผู้ซื้อหรือผู้ขายควรอยู่ร่วมในวันประเมินด้วย เพื่อให้ข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับตัวบ้านและบริเวณโดยรอบแก่เจ้าหน้าที่ประเมิน
6. เตรียมข้อมูลราคาซื้อขายในพื้นที่: การมีข้อมูลราคาซื้อขายบ้านใกล้เคียงล่าสุดในมือ อาจช่วยให้สามารถพูดคุยหรือให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์กับเจ้าหน้าที่ประเมินได้

1. การเตรียมตัวและตรวจสอบคุณสมบัติ

• ตรวจสอบเงื่อนไขของสถาบันการเงินเดิม: โดยทั่วไป คุณต้องผ่อนชำระหนี้กับสถาบันการเงินเดิมมาแล้วระยะหนึ่ง (มักจะ 3 ปีขึ้นไปสำหรับสินเชื่อบ้าน)
• เปรียบเทียบข้อเสนอ: ติดต่อสอบถามอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขจากหลายๆ ธนาคาร รวมถึงธนาคารเดิมที่คุณผ่อนชำระอยู่ (เพื่อทำเรื่อง Retention หรือขอปรับลดดอกเบี้ย) เพื่อเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้ข้อเสนอที่ดีที่สุดและคุ้มค่าที่สุดเมื่อรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว
• เตรียมเอกสาร: การรีไฟแนนซ์จำเป็นต้องยื่นเอกสารใหม่ทั้งหมดเหมือนตอนยื่นกู้ครั้งแรก

2. ขั้นตอนการดำเนินการ

1. ติดต่อสถาบันการเงินแห่งใหม่: เมื่อเลือกธนาคารที่ต้องการรีไฟแนนซ์ได้แล้ว ให้แจ้งความประสงค์และยื่นเอกสารประกอบการขอสินเชื่อให้ครบถ้วน
2. รอผลการพิจารณาอนุมัติ: ธนาคารจะทำการตรวจสอบเอกสาร ประวัติเครดิตบูโร (ผู้กู้ต้องไม่มีประวัติค้างชำระหนี้) และประเมินมูลค่าหลักประกัน (เช่น บ้าน/คอนโด) ขั้นตอนนี้อาจใช้เวลาประมาณ 7-14 วันทำการ
3. แจ้งสถาบันการเงินเดิม: เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารใหม่แล้ว ให้แจ้งธนาคารเดิมเพื่อทำเรื่องปิดยอดหนี้ โดยธนาคารเดิมจะสรุปยอดหนี้คงเหลือทั้งหมดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี) ให้
4. นัดหมายทำสัญญาและจดจำนอง: ธนาคารใหม่จะนัดคุณไปทำสัญญาเงินกู้และดำเนินการเรื่องการจดจำนองหลักทรัพย์ค้ำประกันที่กรมที่ดินในวันเดียวกัน ในขั้นตอนนี้อาจมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่
5. เสร็จสิ้นกระบวนการ: หลังจากจดจำนองและทำสัญญาเรียบร้อยแล้ว ธนาคารใหม่จะดำเนินการชำระหนี้คงเหลือให้กับธนาคารเดิม ถือเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการรีไฟแนนซ์

เอกสารที่ต้องเตรียม (สำหรับสินเชื่อบ้าน/คอนโด)

โดยทั่วไปเอกสารจะแบ่งเป็น 3 ส่วนหลักๆดังนี้

1. ตรวจสอบประวัติและผลงาน

• ดูผลงานที่ผ่านมา: ขอชมผลงานรีโนเวทที่บริษัทเคยทำมา หรือหาดูรีวิวจากลูกค้าเก่าผ่านช่องทางออนไลน์ เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือและคุณภาพงาน
• ตรวจสอบใบอนุญาตและการรับรอง: ดูว่าบริษัทมีใบอนุญาตที่ถูกต้องหรือไม่ และมีใบรับรองมาตรฐานต่างๆ หรือไม่ เพื่อยืนยันความเป็นมืออาชีพ 

2. เปรียบเทียบราคาและข้อเสนอ

• ขอใบเสนอราคาจากหลายบริษัท: ควรขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมาอย่างน้อย 3 ราย เพื่อเปรียบเทียบราคาและข้อเสนอ
• ระวังราคาที่ถูกเกินจริง: หากราคาถูกกว่าคู่แข่งมากเกินไป อาจต้องพิจารณาถึงคุณภาพของวัสดุหรือบริการที่อาจต่ำกว่ามาตรฐาน 

3. ทำสัญญาให้ชัดเจน

• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร: ควรมีหนังสือสัญญาว่าจ้างที่ชัดเจนและครอบคลุม
• ระบุรายละเอียดในสัญญา: ระบุขอบเขตงาน, แบบบ้าน, วัสดุ, ระยะเวลาแล้วเสร็จ, การแบ่งงวดการจ่ายเงิน, และเงื่อนไขการรับประกันผลงานให้ครบถ้วน
• พิจารณา BOQ (Bill of Quantity): เลือกบริษัทที่สามารถจัดทำ BOQ เพื่อแสดงรายละเอียดและต้นทุนที่ชัดเจนของงาน 

4. ติดตามและตรวจสอบงาน

• สื่อสารกับผู้รับเหมา: ติดตามความคืบหน้าของงานอย่างสม่ำเสมอ และสื่อสารกับผู้รับเหมาให้บ่อยขึ้น เพื่อสอบถามรายละเอียดหรือแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ทันท่วงที
• ตรวจสอบคุณภาพและมาตรฐานความปลอดภัย: ตรวจสอบคุณภาพงานเป็นระยะๆ และให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยด้วย
• อย่าจ่ายเงินงวดสุดท้ายจนกว่างานจะเสร็จ: ห้ามจ่ายเงินงวดสุดท้ายจนกว่างานจะแล้วเสร็จสมบูรณ์และเป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญา